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险资围猎房企 本轮降息已接近尾声

来源:http://www.ngeb.net 17/08/16 博彩网址

  戴德梁行7日在北京发布房地产行业系列研报指出,险资企业将有更多资金用于房地产投资,这将极大的刺激国内地产投资市场反弹。同时,险资的资金注入将推动大宗交易市场的活跃度,预计会将投资目光集中在京沪等一线城市带有稳定现金流的项目。

  就近期保险业与房地产行业的关系,戴德梁行北中国区投资及顾问服务部主管刘兵介绍说,“地产类投资已经成为保险资金的热点,尤其是优质的地产公司股。险资的进入有利于推动房地产行业的金融化进程,推动房企向轻资产转型。”

  近期公布的经济数据引发市场人士对下一步货币政策选择的热议。交通银行首席经济学家连平日前接受中国证券报记者采访时表示,到目前为止,货币政策稳健基调没有根本改变。从去年底到现在,央行已进行三次降息、两次降准,本轮降息已接近尾声。

  在连平看来,本轮降息之所以接近尾声或者说降息可能性较小,主要考虑以下几方面因素。一是PPI连续3个月在-4.6%的水平,受其负值较大影响,虽然目前实际利率比较高,但银行贷款的基准利率已经降到历史最低水平。下半年随着经济企稳,PPI负值会明显收缩。另外,三次降息之后的政策效应在下半年会进一步显现。受这两个因素影响,未来实际利率会明显回落。二是现在房地产市场基本上被激活,房价在一些城市出现明显上涨;同时,资本市场比较活跃,如果继续降息,会进一步刺激这两大市场。三是结合中外利差因素考虑,在未来美国加息的情况下,货币政策是继续保持平稳还是进一步降息,需要慎重权衡。中外之间利差的存在,在发展中国家和发达国家之间是一个很常见的现象,发展中国家的利率水平通常比较高,保持一个适度的利差是有必要的,这样可以在一定程度上影响资本流动。考虑到未来美国加息,如果中国再降息的话,利差会有明显收窄,会导致资本持续流出。

  戴德梁行提供的数据显示,中国当前的保险资金数额庞大,2014年全年保费收入突破2万亿元,行业总资产突破10万亿元,按照15%的保费收入增速预估,2015年中国保险市场规模应进入世界前三甲。为了有效地利用保险资金,国务院曾经下发文件鼓励保险资金利用债权投资计划、股权投资计划等方式支持棚户区改造、城镇化建设等民生工程和国家重大工程,并鼓励设立不动产、基础设施、养老等专业保险资产管理机构。因此,多地随即开展了住房反向抵押养老保险试点。

  刘兵表示,根据2014年的《关于加强和改进保险资金运用比例监管的通知》,保险资金投入不动产类资产、权益类资产要求分别不高于保险公司上季末总资产的30%。按照2014年的保险资金总资产规模,也就意味着保险资金投入不动产类的上限将达60000亿元。“鉴于保监会放开保险资金投资不动产,且其他投资渠道有限,地产类投资成为保险资金的热点,尤其是优质的地产公司股。”

  据Wind数据统计,133家A股房企中,被险资进入前十大股东的房企为21家,占比达到15.8%。其中,中国人保入股五家房企,安邦保险入股四家,中国人寿入股三家,生命人寿入股两家。例如,远洋地产已被安邦保险及中国人寿占有59.02%的股份;最近行业龙头企业万科地产也被宝能系入主;安邦保险占据金融街地产、金地集团的第二大股东之位。

  “整体来看,目前估值偏低的优质地产股,尤其是股权分散,加上原有大股东投资实力有限的房企成为险资争夺的对象”,刘兵说,对保险公司来说,房地产的资产配置无论从安全性还是后续增长空间都优于其他资产。而险资可以比较容易地通过直接投资上市房企的股权,或收购整幢商业物业,或通过债权、股权投资的方式介入房地产。目前中国市场上不乏优质且估值仍在洼地的地产公司,因此,险资“围猎”此类地产公司也可想而知。

  与此同时,险资也引起地产企业的重点关注。在刘兵看来,地产公司长期处于资金流动性、资金成本高的压力之下。而保险资金的低成本及规模因素,也引起地产公司的重视。“二者结合关系更像是融资层面的合作关系,而非竞争关系。”刘兵认为。

  但连平表示,年内降准仍有一定空间。预计下半年存款准备金率下调1到2次,每次下调0.5个百分点。

  连平称,存款准备金主要是为了对冲外汇占款,外汇占款比较高,存款准备金率就会不断上调。现在外汇占款经常出现负增长,总体水平较低,再加上市场直接融资以及互联网金融的发展,整个负债市场发生很大变化,需要存款准备金率适当下调来逐步对冲负债市场状况。同时,地方政府要发债,也希望流动性能够稍微宽松一些,这样有利于债券市场发展以及地方政府发债平稳落地。存款准备金率不会出现大幅下调的情况,因为大幅度下调会导致短期内流动性泛滥,这是稳健货币政策不希望看到的。

  连平认为,下半年积极财政政策的实施会比较快,地方政府通过债务置换、发债获得的融资将提升其拉动需求、支撑消费的能力。下半年国际市场也会保持平稳增长,我国出口状况可能比上半年好一些。此外,房地产市场开始活跃,其他一些刺激消费的政策也在继续推进。房地产市场回暖有利于下半年经济相对平稳运行。全年可能实现GDP增长7%的目标。

  精彩对话

  中国证券报:能否判断经济已经见底企稳?

  连平:近期公布的经济数据中,有些数据已出现零星回暖迹象,预计未来一段时间,尤其是7月和8月的宏观经济指标会出现大面积回暖。因此,经济二季度筑底、三季度企稳的迹象越来越明显。

  需要指出的是,短期经济筑底企稳主要还是依靠房地产市场拉动。近日公布的统计数据显示,商品房销售明显回暖,重点城市更为明显。从全国70个大中城市新建商品住宅均价看,环比转正至0.7%,为一年以来首次上涨。这其中很大程度来源于一线城市的带动作用,一线城市房价平均环比上涨达3%,深圳更是大涨,涨幅达6.7%。

  中国证券报:房地产市场回暖的主要原因是什么?趋势会否延续?

  连平:房地产市场的回暖,除了已出的货币政策和信贷政策效果显现外,还受各地购房政策放松影响。例如北京、天津公积金贷款首付比例下调,湘鄂赣公积金互认扩展至三省所有城市。另外,受季节性影响,二季度本为传统旺季和年内推盘的第一个高峰。此外,居民置业热情高涨,加强了对量价上行的正向刺激。预计年内房地产市场成交将持续复苏。房地产市场复苏将对消费带来一定刺激。再加上今年以来,财产性收入和转移性收入的增加,给消费带来很好支撑,未来消费状况有望得到进一步提升和改善。

  他进一步分析指出,保险公司和房地产公司“互相吸引”主要源于四个因素。首先,保险企业是拿投保人的资金进行投资,而从目前各行业发展情况来看,房地产仍是不错的投资选择;其次,险资不再像过去一般只是进行财务投资,而是倾向于直接参与控制权,正式进入房地产业,寻求优质项目进行投资;再次,由于多年前中央政府打压住宅市场的政策导致险资不投资住宅地产,持股开发企业算是间接进入住宅市场;最后,房地产公司资金紧缺,成本较低的保险资金对于地产企业非常具有竞争力。

  “险资的资金注入将推动大宗交易市场的活跃度,预计会将投资目光集中在京沪等一线城市的带有稳定现金流项目”,刘兵说,“未来的房地产也将迅速向金融产品属性转变,房企和险资的双向融合是大的趋势。而且,未来随着国民的保险消费增加,险资企业将有更多资金用于房地产投资,这将极大的助力国内地产投资市场反弹,烘托优质地产资产量价齐升的新局面。”(记者 高伟)

  中国证券报:近日召开的国务院常务会议通过了《中华人民共和国商业银行法修正案(草案)》。草案删除了贷款余额与存款余额比例不得超过75%的规定。这一规定的取消对经济有何影响?

  连平:近年来,互联网金融崛起、直接融资增多等因素导致银行存款增速放缓,受制于存贷比考核,银行贷款投放相应受到限制。与此同时,存款利率一直维持较高水平,银行负债成本居高不下,取消存贷比考核有助于贷款利率下行,推动整个社会融资成本下降。记者 倪铭娅

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